近年来，由于受新冠疫情影响，全球范围内的经济形势均出现下滑及疲软现状，国家经济发展速度减慢，百姓大众口袋里的工资也整体出现下降趋势，大量的裁员、失业潮来临。在此经济形势下，全国地方政府、地方法院对于普遍出现的商品房买卖合同纠纷中“商品住房交付条件”的认定也随之改变，本文作者就以贵州省贵阳市的相关裁判案例做如下分析，望能给予正在起诉或打算起诉及其他当事人一定的启示和帮助。
一、关于商品住房交付条件的合同约定。
因《商品房买卖合同》系适用的是统一制定的样板和范本，故贵州省范围内的《商品房买卖合同》的具体内容及约定基本上大同小异，只存在细微差别。贵阳市辖区范围内的《商品房买卖合同》中第十一条中对于“交付条件”的合同约定：
1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；
2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；
3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；
4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。
5、该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》，《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。
二、相关法律、地方性法规及政府部门规定。
1、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》：
第一条 为了加强对城镇房地产开发经营活动的监督管理，规范房地产开发经营行为，促进和保障房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第三十九条 商品房交付使用，应当符合下列条件：
（一）房地产开发项目经竣工验收合格，依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；
（二）房地产开发项目的公共服务设施和水、电、道路、绿化等市政公用基础设施具备国家规定的投入使用条件，已经明确产权、管理权，并且以书面形式明确管理责任；
（三）法律、法规规定的其他条件。
2、贵阳市住建局、城乡规划局、城市管理局、林业绿化局四部门于2012年共同颁发的《贵阳市商品住房交付使用备案管理实施意见》：
第一条 商品住房交付使用备案是指新建商品住房竣工验收合格后，其配套设施具备业主入住的基本生活条件，并取得《商品住房交付使用备案证书》，方可交付使用。
本《意见》适用于我市辖区范围内开发建设的商品住房。
第八条 办理商品住房交付使用备案应当按照以下程序进行：
(一)商品住房建设项目竣工后，房地产开发企业应当向住房和城乡建设行政主管部门提出商品住房交付使用备案申请并附本意见第七条规定的文件资料；
(二) 住房和城乡建设行政主管部门在收到商品住房交付使用备案申请和有关资料后，经审查资料合格的，在五个工作日内安排人员到现场进行核实，符合条件的，在商品住房项目现场、市住建局政务网、筑房网上进行公示，网址：http://www.gyfg.gov.cn和http://www.gyfc.net.cn，公示期为5个工作日，公示期内无异议的，颁发《商品住房交付使用备案证书》。
商品住房项目交付使用时，房开企业应当在项目所在地公示《商品住房交付使用备案证书》。
不具备交付使用条件的商品住房项目，不得交付使用。
第九条 切实加强对商品住房交付使用备案的监督和查处。
（一）经住房和城乡建设行政主管部门核实对存在问题的项目，由住房和城乡建设行政主管部门提出整改意见并由相关职能部门、专营单位负责督促房开企业限期整改。对整改后达到交付使用条件的商品住房颁发《商品住房交付使用备案证书》；对逾期没有完成整改的房开发企业，住房和城乡建设行政主管部门应暂缓办理该项目商品住房初始登记。
（二）凡未办理交付使用备案手续强行交房的，购房人有权依据《商品房买卖合同》的有关约定和国家法律、法规的规定拒收商品住房，并可提起诉讼或申请仲裁。
引发购房人投诉和上访，情节严重、造成恶劣影响的，住房和城乡行政主管部门应将房开企业作为不良经营行为，记入信用档案作为降低资质等级或暂扣、吊销资质证书的监督管理凭据；对列入“黑名单”的企业和法人、股东，暂缓办理新开发项目的规划、土地、建设等相关建设手续；
（三）房开企业将未达到交付使用条件的商品住房，擅自交付使用的，住房和城乡建设行政主管部门责令停止交付，并按《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部第2号）处工程合同价款2%以上4%以下罚款。
造成购房人损失的，依法承担民事赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十条 本《意见》自2012年11月1日起执行。
三、贵阳市中级人民法院前后裁判的案例及裁判标准
1、之前的裁判标准：参考贵阳市中级人民法院于2022年4月1日作出的（2021）黔01民终12655号《民事判决书》，该判决书在“本院认为”部分认定交付条件的标准为：“根据《贵阳市商品住房交付使用备案管理实施意见》，商品住房交付使用备案是指新建商品住房竣工验收合格后，其配套设施具备业主入住的基本生活条件，并取得商品住房交付使用备案证书，方可交付使用。案涉房屋已于2020年12月23日取得案涉房屋的《贵阳市商品住房交付使用备案证书》，亦即已经达到交付条件。”
律师分析：由该判决可知，关于商品住房交付条件的认定必须符合《商品房买卖合同》第十一条的约定及本文所载明的相关地方性法规、地方政府部门规定，即必须取得《贵阳市商品住房交付使用备案证书》后才达到交付条件，方可进行交付。
2、之后的裁判标准：参考贵阳市中级人民法院于2022年12月29日作出的（2022）黔01民终7724号《民事判决书》。该判决书在“本院认为”部分认定交付条件的标准为：“当商品房取得建筑工程竣工合格证明文件，并经消防验收合格后，已经符合法定交付使用的条件。取得《商品住房交付使用备案证书》属于行政机关对房开企业的行政管理要求，该证书的办理并不改变房屋的质量和安全，故双方签订的《补充协议》取消了取得《商品住房交付使用备案证书》的交付条件，该变更约定，并未违反法律法规关于房地产项目经竣工验收合格方可交付使用的强制性规定，并未减损业主关于房屋质量安全的相关权利和居住利益，并不存在上诉人通过格式条款不合理减轻上诉人责任、加重被上诉人责任、排除被上诉人权利义务的情形，属于双方真实意思表示，合法有效。被上诉人主张上诉人应取得《商品住房交付使用备案证书》之后才具备交房条件，与双方《补充协议》约定内容不符，本院不予支持。”
律师分析：由该判决得知，同一法院对于商品住房交付条件的认定明显出现了裁判标准前后不一致的情形，以前认定是否达到交付条件必须以贵阳市住建局颁发的《贵阳市商品住房交付使用备案证书》为前提，该证书既是《商品房买卖合同》约定的交付条件之一，又符合贵州省的相关地方性法规规定及贵阳市政府部门的部门规章要求。但如今出现了与之前完全不一致的认定，《贵阳市商品住房交付使用备案证书》被贵阳市中级人民法院认为仅是行政机关的一种行政管理要求，不属于交付条件之一，从而认定商品住房达到交付条件的标准为“仅需商品房取得建筑工程竣工合格证明文件，并经消防验收合格即可”。
四、律师总结及建议
1、在贵阳市范围内对于商品住房的“交付条件”已经由之前的“需取得贵阳市商品住房交付使用备案证书”变更为“仅需商品房取得建筑工程竣工合格证明文件，并经消防验收合格即可”，请知悉。
2、虽大致能够猜测出裁判标准前后不一致的原因，但鉴于国情如此，故建议当事人对于与房开公司的案件应谨慎起诉，因为无论客观事实、相关证据、合同约定、法律规定等多么清晰充分，仍面临着极大的败诉风险。
撰稿人：星秩序律师卫代林
