一、前言
商品房预售合同纠纷，是民事案件中常见的案由，也是案件数量较多、容易形成集体诉讼的案由。人生在世，购房是大事，在购房过程中，业主难免会因为房屋质量问题、逾期交房违约金、逾期办证违约金及房屋无法网签备案等问题，而诉求法院解除签订的《商品房买卖合同及补充协议》或要求支付违约金。而在现今形势下，要求解除合同或支付违约金的诉求多数不能得到法院的支持，原因多样，现本人就不能支持的原因作如下几点分析，望知悉和谨慎决定。
二、不支持解除合同或支付违约金的相关理由。
1、从诉讼时效来看。在众多的逾期交房、逾期办证违约金案件中，很多业主前期会持观望态度，不积极行使自己的诉讼权利，故而超过了《民法典》确定的三年诉讼时效期间，故而被人民法院予以驳回诉讼请求，因为法律不保护躺在权利上睡觉的人。
2、从解除权所适用“除斥期间”来看。根据民法典理论及规定可知，解除合同所指向的“解除权”属于形成权，该权利系单方权利，不存在中止、中断或重新计算的情形，且根据民法典相关规定可知，解除权所适用的除斥期间行使期间有约定按约定、无约定情形下行使期间为一年的事实。故在现实的诉讼中，很多业主都是在除斥期间已满一年的情形下去法院诉求解除合同，法院多数会以“解除权的行使期间已过法定除斥期间一年而驳回诉讼请求”。
3、从维护社会稳定、推进保交楼政策方面来看。从近几年的司法裁判标准及风向来看，鉴于经济下行且房地产行业相对饱和的情形下，地方法院在对待解除购房合同案件时，往往会逐级上报到上级法院或地方政府，以此避免形成大批量的退房案件，从而影响社会稳定等，且地方法院往往会形成判决驳回业主的退房诉求、但判决诉讼费由房开公司承担的怪象。
4、从购房者的实际利益来看。在该类案件中，多数房开公司的经济状况极差，自有账户没钱，列入被执行人的数量及金额巨大，列入失信人黑名单的记录很多，且其名下房屋存在各种被抵押、被查封的情形。那么在解决此类案件中，除了法律规定，地方法院往往也会以“判决退房后，会面临购房款项执行不能、业主无房又无钱”的客观现实情况而予以驳回诉讼请求。
三、相关法律规定。
《中华人民共和国民法典》：
第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
第五百六十四条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
四、律师建议
（一）不管是逾期交房违约金、逾期办证违约金案件，如果确定要起诉，一定要在诉讼时效期间三年内起诉。
（二）对于要求解除合同退房退款的购房业主，如果确定要退房退款，那么一定要在解除权的事由形成之日起一年内予以行使，特别是以逾期交房、逾期办证等违约行为达到合同约定的解除条件的情形。
（三）在现阶段情形下，如果房屋已经成功封顶并验收合格，若非房屋存在重大质量问题或严重影响购房业主的日常生活及人身安全的情形时，请谨慎考虑退房的诉求，因为该诉求基本上不会得到法院的支持，反而费时费力费钱。
撰稿人：星秩序律师卫代林
